“第三支箭”陆续落地支持 A股房企加速向高质量转型

伴随着“第三支箭”实质性落地等一系列信号陆续出现，房地产行业信心得到提振，与此同时，A股房企正推动行业风险化解，实现盘活存量、转型发展。

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暖意渐浓 “第三支箭”实现新进展

2022年11月证监会出台一揽子政策，明确表示资本市场支持房地产市场平稳健康发展，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。这标志着房地产纾困政策在“第一支箭”（贷款融资）、“第二支箭”（债券融资）发出后，出台“第三支箭”（股权融资）。

6月9日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金项目获得批文，意味着房企股权融资“第三支箭”在实操层面的正式落地。

招商蛇口拟以发行股份方式分别购买南油集团24%股权和招商前海实业%股权，并募集配套资金85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。

此前，深市两单房企福星股份和中交地产再融资项目也已经通过深交所审核通过。其中，福星股份定增3月3日获得受理，20天后获得问询，6月6日获得深交所审核通过。福星股份向特定对象发行股票募集资金总额不超过亿元，主要用于三个募投项目，分别为红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目、补充流动资金。福星股份表示，本次募投项目均属于武汉市城中村改造类项目，是有利于国计民生的工程。

中交地产定增项目在3月29日获得受理，4月9日进入问询阶段，该公司与福星股份一样在6月6日获得深交所审核通过。中交地产计划募资不超过35亿元，募投项目共有六个，分别为长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河、补充流动资金。公司表示，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求，募集资金投资项目均为住宅项目，均已取得首批预售许可证并进行预售。

国盛证券表示，招商蛇口重组申请获证监会注册生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。我们认为“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善。

政策实质性落地 有效提振市场信心

随着房地产融资“第三支箭”——房企再融资的松绑，该行业流动性风险已经得到了有效缓解。

国泰君安表示，A股上市房企的定向增发正在加速。最近，有多家房企的定增方案已经获得了交易所的批准。考虑到一些央国企的发行要求“发行价格不得低于每股净资产”，我们认为这会给市场投资人带来信心，并因此提振股价。总体而言，我们认为融资端的持续支持，会继续利好板块内的央国企及龙头房企。

据东方证券统计，除了招商蛇口以外，A股另有4家房企披露重组、29家房企披露定增事项，预计合理融资需求将陆续落地。

东方证券表示，6月16日首批四单基础设施REITs扩募份额上市，意味着公募REITs市场正式形成“首发+扩募”双轮驱动新格局，有利于基金资产和规模提升、资产组合抗风险能力提升、REIT收益水平提升及基金份额流动性提升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

穆迪预计，未来12个-18个月，国企开发商和实力较强的民营开发商将实现较好的销售业绩、较强劲的财务状况和较顺畅的融资渠道。

对于近期个别房企退市现象，市场分析指出需要理性看待，从另一角度来看，这将有利于行业加速出清。

中银证券认为，面临退市风险的企业仍属个别现象，对整体房地产板块的影响相对有限。一方面，强化退市制度有助于保证股票市场合理供给，在一定程度上提升投资者的风险意识，促使投资者关注基本面优质、行业发展前景较好的地产公司。整体而言，利于行业加速出清，对整体行业格局产生一定变化，这也符合当下地产供给侧出清的大逻辑。

中指研究院认为，A+H股中上市房企数量高峰已过，未来上市房企进入、退出股市的流动将更强。部分企业退市，行业加快出清，也为其他房地产企业的发展提供了更多空间。从市场角度看，随着市场深度调整，行业优胜劣汰加剧，上市房企正处在从高速度向高质量转型关键期，积极转型探索新发展模式的上市房企有更多机会。

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